“มีที่ดินเปล่าอยู่แปลงหนึ่ง อยากสร้างโรงงานผลิตอาหาร ต้องเริ่มยังไงครับ?”
นี่คือคำถามที่ดูเหมือนง่าย แต่คำตอบของมันซับซ้อนกว่าแค่การหาผู้รับเหมามาลงเสาเข็มมากครับ ตลอด 20 ปีในวงการรับสร้างโรงงาน ผมเห็นผู้ประกอบการจำนวนมาก “เงินจม” ไปกับที่ดินที่ไม่สามารถใช้ประโยชน์ได้จริง เพราะข้ามขั้นตอนสำคัญที่สุดไป นั่นคือการตรวจสอบข้อกฎหมาย
บางท่านซื้อที่ดินเพราะเห็นว่าราคาถูกและอยู่ติดถนนใหญ่ โดยไม่ทราบว่าเป็นพื้นที่ “สีเขียว” ที่ห้ามตั้งโรงงานขนาดใหญ่ หรือบางท่านสร้างอาคารเสร็จแล้วแต่ขอทะเบียนโรงงานไม่ได้เพราะระยะร่นอาคารไม่พอให้รถดับเพลิงวิ่ง
การลงทุนสร้างโรงงานไม่ใช่เรื่องของการก่อสร้างเพียงอย่างเดียว แต่เป็นเรื่องของการขออนุญาตให้ถูกต้องตาม กฎหมายควรรู้ก่อนสร้างโกดังและโรงงาน: ใบอนุญาต ร.ง.4 และข้อกำหนดผังเมืองล่าสุด เพื่อให้ธุรกิจของคุณเดินหน้าได้อย่างราบรื่น ไม่ต้องสะดุดขาตัวเองในวันที่เครื่องจักรพร้อมเดินเครื่อง
วันนี้ผมจะสรุปกฎหมายสำคัญ 3 ด่าน ที่คุณต้องเคลียร์ให้ผ่านก่อนจะเริ่มวาดแบบแปลนครับ
ด่านที่ 1: กฎหมายผังเมือง (Zoning) กับสีที่ดินที่เป็นตัวกำหนดชะตาชีวิต
สิ่งแรกที่ผมบอกลูกค้าเสมอเมื่อได้รับโฉนดที่ดินมาดู ไม่ใช่รูปร่างที่ดิน แต่คือ “สี” ของผังเมืองครับ เพราะ กฎหมายผังเมืองสีม่วง หรือสีอื่นๆ จะเป็นตัวกำหนดว่าคุณสามารถทำอะไรได้บ้างบนที่ดินผืนนี้
หลายคนเข้าใจผิดว่าโรงงานต้องอยู่พื้นที่สีม่วงเท่านั้น ความจริงคือพื้นที่สีม่วง (ที่ดินประเภทอุตสาหกรรมและคลังสินค้า) คือพื้นที่ที่ทำได้แน่นอนและครอบคลุมที่สุด แต่ที่ดินเหล่านี้มักมีราคาสูงและอยู่ไกลชุมชน
ในความเป็นจริง พื้นที่สีอื่นก็สามารถตั้งโรงงานได้ แต่มี “เงื่อนไข” ครับ เช่น
- พื้นที่สีเหลือง (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย): มักจะอนุญาตให้ตั้งโรงงานที่ไม่ก่อมลพิษ และมีขนาดเครื่องจักรไม่เกินตามที่กฎหมายกำหนด (เช่น ไม่เกิน 50 แรงม้า)
- พื้นที่สีเขียว (เกษตรกรรม): นี่คือกับดักที่คนพลาดบ่อยที่สุด เพราะที่ดินราคาถูกและบรรยากาศดี แต่กฎหมายมักจำกัดประเภทโรงงานเข้มงวดมาก ส่วนใหญ่จะอนุญาตเฉพาะโรงงานแปรรูปผลผลิตการเกษตรขั้นต้น หรือโรงงานขนาดเล็กมากเท่านั้น
ประสบการณ์จากหน้างาน: ผมเคยเจอลูกค้าท่านหนึ่งซื้อที่ดินสีเขียวลาย (เขียวคาดขาว) เพื่อจะสร้างโรงงานผลิตอาหารสำเร็จรูปส่งออกขนาดใหญ่ ปรากฏว่าเมื่อเช็คข้อกำหนดผังเมืองล่าสุด ประเภทกิจการของเขาอยู่ใน “บัญชีท้ายกฎกระทรวง” ที่ห้ามตั้งในโซนนั้น สุดท้ายต้องขายที่ดินทิ้งแบบขาดทุนแล้วไปหาที่ใหม่ ดังนั้น อย่าเชื่อคำบอกเล่าของนายหน้าขายที่ดินเพียงอย่างเดียวครับ ต้องเช็คกับสำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัดด้วยตนเองเสมอ
ด่านที่ 2: พระราชบัญญัติโรงงาน และ ใบอนุญาต ร.ง.4
เมื่อมั่นใจว่าที่ดินสร้างได้ ด่านต่อไปคือการขออนุญาตประกอบกิจการโรงงาน หรือที่เราเรียกติดปากว่า ใบอนุญาต ร.ง.4
ตามกฎหมายโรงงานฉบับใหม่ (พ.ศ. 2562) ได้มีการปรับเปลี่ยนนิยามของ “โรงงาน” เพื่อเอื้อต่อผู้ประกอบการรายย่อย (SME) มากขึ้น โดยโรงงานจะแบ่งออกเป็น 3 จำพวกหลักๆ ตามขนาดของเครื่องจักรและจำนวนคนงาน:
- โรงงานจำพวกที่ 1: เครื่องจักร 5-50 แรงม้า หรือคนงาน 7-50 คน (ไม่ต้องขออนุญาต ประกอบกิจการได้เลย แต่ต้องปฏิบัติตามกฎกระทรวง)
- โรงงานจำพวกที่ 2: เครื่องจักร 50-75 แรงม้า หรือคนงาน 50-75 คน (ไม่ต้องขอ ร.ง.4 แต่ต้อง “แจ้ง” ให้เจ้าหน้าที่ทราบก่อนเริ่มประกอบกิจการ)
- โรงงานจำพวกที่ 3: เครื่องจักรเกิน 75 แรงม้า หรือคนงานเกิน 75 คน (ต้อง ขออนุญาตสร้างโรงงาน และได้รับใบ ร.ง.4 ก่อนจึงจะตั้งโรงงานได้)
จุดที่ต้องระวังสำหรับโรงงานอาหาร: แม้เครื่องจักรของคุณจะน้อย และเข้าข่ายแค่โรงงานจำพวกที่ 1 หรือ 2 แต่ถ้ากระบวนการผลิตของคุณมีการปล่อยน้ำเสีย กลิ่น หรือเสียงที่อาจรบกวนชุมชน คุณต้องปฏิบัติตามมาตรการสิ่งแวดล้อมอย่างเคร่งครัดไม่ต่างจากโรงงานใหญ่ โดยเฉพาะโรงงานอาหารที่มีเรื่องของ อย. (FDA) เข้ามาเกี่ยวข้อง การออกแบบโรงงานจึงต้องสอดคล้องกับทั้งกฎหมายโรงงานและมาตรฐาน GMP ไปพร้อมๆ กัน
การยื่นขอ ร.ง.4 ไม่ใช่แค่กรอกเอกสาร แต่มันคือการนำเสนอ “แผนผังโรงงานและกรรมวิธีการผลิต” ที่แสดงให้เจ้าหน้าที่เห็นว่าโรงงานของคุณปลอดภัยและไม่สร้างความเดือดร้อน นี่คือจุดที่ต้องใช้วิศวกรที่มีประสบการณ์ในการเซ็นรับรองแบบครับ
ด่านที่ 3: พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร (Building Control Act)
ด่านนี้เป็นเรื่องทางเทคนิคก่อสร้างล้วนๆ ซึ่งส่งผลต่อการวาง Layout ของโรงงานโดยตรง กฎหมายควบคุมอาคารสำหรับโรงงานมีข้อกำหนดที่เข้มงวดกว่าบ้านพักอาศัยมาก โดยเฉพาะเรื่อง “ระยะร่น” (Setback) และ “พื้นที่ว่าง” (Open Space)
- ระยะร่นรอบอาคาร: โดยทั่วไปโรงงานต้องมีระยะร่นห่างจากแนวเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 10 เมตร เพื่อให้เป็นทางวิ่งของรถดับเพลิงในกรณีฉุกเฉิน หากที่ดินของคุณแคบ การเว้นระยะนี้อาจทำให้เหลือพื้นที่ก่อสร้างอาคารจริงนิดเดียว
- ที่ว่างปราศจากสิ่งปกคลุม: กฎหมายมักกำหนดให้มีพื้นที่ว่าง (เช่น ถนน สนามหญ้า บ่อบำบัดแบบเปิด) ไม่น้อยกว่า 30% ของพื้นที่ดิน เพื่อให้มีพื้นที่ระบายน้ำและพื้นที่สีเขียว
ผมเคยเห็นแบบแปลนที่ลูกค้าจ้างเขียนมาแบบเต็มพื้นที่ดินเพื่อความคุ้มค่า แต่พอไปยื่นขอใบอนุญาตก่อสร้าง (อ.1) กลับไม่ผ่าน เพราะลืมเผื่อพื้นที่กลับรถของรถดับเพลิง หรือลืมเผื่อระยะติดตั้งบ่อบำบัดน้ำเสีย ผลคือต้องรื้อแบบใหม่หมด เสียทั้งเงินและเวลา
มุมมองผู้เชี่ยวชาญ (Expert Insight)
ในฐานะที่ผมคลุกคลีกับการสร้างโรงงานมานาน ผมอยากแชร์มุมมองเชิงลึกที่กฎหมายไม่ได้เขียนบอกไว้ แต่เป็น “ของจริง” ที่คุณต้องเจอครับ
1. “ประชาพิจารณ์” คือด่านปราบเซียน ต่อให้ที่ดินถูกต้อง ผังเมืองได้ แบบก่อสร้างผ่าน แต่ถ้า “ชุมชนไม่เอาคุณ” โครงการก็เกิดยากครับ โดยเฉพาะโรงงานผลิตอาหารที่มีภาพจำเรื่องน้ำเสียและกลิ่นเหม็น ก่อนซื้อที่ดิน ผมแนะนำให้ลองลงพื้นที่ไปคุยกับผู้ใหญ่บ้านหรือ อบต. ดูก่อน ว่าเขามีทัศนคติอย่างไรกับโรงงานใหม่ การสร้างความสัมพันธ์ที่ดีกับชุมชนตั้งแต่ก่อนตอกเสาเข็ม ช่วยให้การขอใบอนุญาตราบรื่นขึ้นเกินครึ่งครับ
2. กฎหมายสิ่งแวดล้อมที่ซ่อนอยู่ (EIA / ESA) สำหรับโรงงานบางประเภทหรือบางขนาด อาจต้องทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) หรือรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อมเบื้องต้น (IEE) ซึ่งใช้เวลาทำนานหลายเดือน ถ้าคุณวางแผน Timeline การเปิดโรงงานไว้กระชั้นชิดโดยไม่เผื่อเวลาตรงนี้ คุณอาจจะสร้างเสร็จแต่เปิดเครื่องไม่ได้ เพราะติดเรื่องสิ่งแวดล้อม
3. ออกแบบเผื่อกฎหมายในอนาคต กฎหมายมีการปรับปรุงให้เข้มข้นขึ้นเสมอครับ วันนี้คุณอาจจะสร้างโรงงานโดยใช้ระบบบำบัดน้ำเสียแบบพื้นฐานผ่านเกณฑ์ขั้นต่ำ แต่ในอีก 5 ปีข้างหน้า กฎหมายอาจบังคับค่า BOD ที่ต่ำลง ผมแนะนำให้ลูกค้าลงทุนกับระบบบำบัดและพื้นที่สีเขียวให้เกินมาตรฐานไว้แต่แรก นอกจากจะปลอดภัยจากกฎหมายใหม่แล้ว ยังช่วยสร้างภาพลักษณ์ที่ดีให้กับแบรนด์พรีเมียมของคุณด้วย
FAQ คำถามที่คนค้นหาจริง (เจาะลึก)
Q: ซื้อที่ดินมาแล้ว เป็นพื้นที่สีเขียว แต่อยากทำโรงงานอาหารเล็กๆ ได้ไหม? A: มีโอกาสทำได้ครับ หากเป็นโรงงานขนาดเล็ก (จำพวกที่ 1 หรือ 2) ที่เกี่ยวข้องกับการแปรรูปผลผลิตการเกษตรในท้องถิ่น และไม่มีปัญหามลพิษ แต่ต้องตรวจสอบกับ อบต. หรือเทศบาลท้องถิ่นอย่างละเอียด เพราะบางพื้นที่มีข้อบัญญัติท้องถิ่นห้ามไว้เป็นการเฉพาะ การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อดูข้อกฎหมายเจาะจงรายพื้นที่คือทางออกที่ดีที่สุดครับ
Q: จะดัดแปลงโกดังเก่าเป็นโรงงาน ต้องขอใบอนุญาตใหม่ไหม? A: ต้องดูที่ “นิยาม” การใช้งานครับ ถ้าโกดังเดิมใช้แค่ “เก็บของ” แล้วคุณจะเปลี่ยนมา “ติดตั้งเครื่องจักรผลิต” คุณต้องยื่นขอเปลี่ยนการใช้อาคาร (อ.5) จากพาณิชยกรรม/คลังสินค้า เป็นอุตสาหกรรม และต้องยื่นขออนุญาตตั้งโรงงาน (ร.ง.4) หากเข้าข่าย อย่าลักไก่ทำไปก่อนนะครับ เพราะโครงสร้างโกดังเก่าอาจไม่รองรับน้ำหนักเครื่องจักรหรือระบบบำบัดน้ำเสีย ซึ่งผิดกฎหมายควบคุมอาคารเต็มๆ
Q: ระยะเวลาในการขอใบอนุญาต ร.ง.4 นานแค่ไหน? A: ตามคู่มือประชาชนระบุไว้ประมาณ 90 วันทำการครับ แต่ในทางปฏิบัติอาจใช้เวลานานกว่านั้น ขึ้นอยู่กับความสมบูรณ์ของเอกสาร การแก้ไขแบบแปลน และขั้นตอนการทำประชาพิจารณ์ (ถ้ามี) ผมมักแนะนำให้ลูกค้าเผื่อเวลาไว้อย่างน้อย 4-6 เดือนสำหรับขั้นตอนนี้ ก่อนที่จะนำเครื่องจักรเข้ามาติดตั้ง
Q: อาคารสำเร็จรูป (Knockdown) ต้องขออนุญาตก่อสร้างไหม? A: ต้องขอครับ! กฎหมายควบคุมอาคารมองที่ “ขนาดและการใช้งาน” ไม่ใช่วัสดุ ต่อให้เป็นอาคารโครงเหล็กน็อคดาวน์ ถ้ามีคนเข้าไปใช้งาน หรือมีขนาดพื้นที่เกินที่กฎหมายยกเว้น ก็ต้องยื่นขอ อ.1 และต้องมีวิศวกรเซ็นรับรองความมั่นคงแข็งแรงเหมือนอาคารคอนกรีตทุกประการครับ
บทสรุป
การ สร้างโรงงานผลิตอาหารให้ผ่านเกณฑ์ หรือสร้างโกดังสักหลัง กฎหมายไม่ใช่ “อุปสรรค” ที่ขวางกั้นความเจริญครับ แต่คือกติกาที่ช่วยให้ธุรกิจของคุณอยู่ร่วมกับชุมชนได้อย่างยั่งยืน และช่วยการันตีความปลอดภัยให้กับพนักงานและทรัพย์สินของคุณเอง
การศึกษา กฎหมายควรรู้ก่อนสร้างโกดังและโรงงาน: ใบอนุญาต ร.ง.4 และข้อกำหนดผังเมืองล่าสุด ให้ถ่องแท้ หรือการมีที่ปรึกษาที่มีประสบการณ์คอยดูแลในทุกขั้นตอน จะช่วยเปลี่ยน “ความเสี่ยง” ให้กลายเป็น “ความมั่นคง”
อย่าให้ความไม่รู้กฎหมายมาทำลายฝันในการทำธุรกิจของคุณ เริ่มต้นให้ถูก ก้าวแรกให้มั่นคง แล้วโรงงานของคุณจะเป็นรากฐานที่แข็งแกร่งในการผลิตสินค้าคุณภาพสู่ตลาดครับ
สนใจสอบถามบริการสร้างโรงงาน สร้างโกดังเพิ่มเติม ติดต่อ Steelframebuilt ได้เลย!
#Steelframebuilt #สร้างโรงงาน #สร้างโกดัง #โรงงาน #โกดัง #รับสร้างโรงงาน #รับสร้างโกดัง #บริษัทรับสร้างโรงงาน
ช่องทางการติดต่อ
- โทร:
สำนักงาน : 0-2744-7354
ฝ่ายขาย : 083-782-6541
ฝ่ายจัดซื้อ : 081-321-7763 - เว็บไซต์: https://steelframebuilt.com/
- อีเมล: info@steelframebuilt.com
- Line: @steelframe
