Blog

เช่าหรือสร้างคลังสินค้าดีกว่ากัน

เช่าหรือสร้างคลังสินค้าดีกว่ากัน
25
Sep

เช่าหรือสร้างคลังสินค้าดีกว่ากัน: คู่มือเปรียบเทียบเชิงกลยุทธ์ด้านต้นทุน ความยืดหยุ่น และการเติบโตของธุรกิจ

Table of Content

  1. บทนำ: คำถามที่ไม่มีคำตอบเดียว
  2. กรอบการตัดสินใจ: 7 ปัจจัยที่ต้องคิดก่อนเลือกเช่าหรือสร้าง
  3. โครงสร้างต้นทุน: CAPEX vs OPEX และ TCO 3–10 ปี
  4. เวลา (Time-to-Operate): ความเร็วในการพร้อมใช้งาน
  5. ทำเลและการเข้าถึง: “ใกล้ลูกค้า” ชนะเสมอ (แต่ต้นทุนต่างกัน)
  6. ความยืดหยุ่น vs ความเฉพาะทาง: พื้นที่กล่องเปล่าหรือศูนย์กระจายสินค้าอัจฉริยะ
  7. การเงินและกระแสเงินสด: สร้างสินทรัพย์หรือเก็บเงินสดไว้โตเร็ว
  8. ความเสี่ยงและการกำกับดูแล: ใบอนุญาต มาตรฐาน และ ESG
  9. กรณีตัวอย่าง: โมเดลคำนวณเปรียบเทียบฉบับย่อ
  10. ทางเลือกกึ่งกลาง: Built-to-Suit, 3PL และเช่าพร้อม Option ซื้อ
  11. เช็กลิสต์ 20 ข้อก่อนตัดสินใจ
  12. สรุปเชิงกลยุทธ์ + แนะนำบริการให้คำปรึกษา/ออกแบบ/ก่อสร้างคลัง

1) บทนำ: คำถามที่ไม่มีคำตอบเดียว

“เช่าหรือสร้างคลังสินค้าดีกว่ากัน” ไม่มีคำตอบสากล เพราะแต่ละธุรกิจมีเงื่อนไขต่างกัน—ปริมาณสต๊อก (SKU/พาเลท), ความผันผวนของดีมานด์, เส้นทางขนส่ง, งบลงทุน, และความเร็วที่ต้องการเริ่มดำเนินงาน สิ่งที่เราต้องการจึงไม่ใช่คำตอบตายตัว แต่คือ กรอบการตัดสินใจที่รอบด้าน เพื่อให้คุณ “เลือกแบบที่เหมาะที่สุด” ไม่ใช่ “เลือกแบบที่คนอื่นทำ”

2) กรอบการตัดสินใจ: 7 ปัจจัยที่ต้องคิดก่อนเลือกเช่าหรือสร้าง

  1. ขนาดและการเติบโตของดีมานด์ – เสถียรหรือเหวี่ยงมาก? Peak Season หนักแค่ไหน?
  2. ข้อกำหนดทางเทคนิค – ต้องควบคุมอุณหภูมิ? มี AS/RS, Mezzanine, หรือระบบพิเศษ?
  3. ทำเลยุทธศาสตร์ – ใกล้ท่าเรือ/นิคม/ลูกค้าหลักหรือไม่?
  4. ข้อจำกัดเวลา – ต้อง Go-live ภายในกี่เดือน?
  5. งบลงทุนและต้นทุนเงิน (WACC) – เงินสดจำกัดไหม? โอกาสอื่นที่ผลตอบแทนสูงกว่ามีหรือเปล่า?
  6. ภาพลักษณ์/มาตรฐาน – ต้องการมาตรฐาน GMP, HACCP, หรือ ESG/Green Building?
  7. กลยุทธ์องค์กร – เน้นความยืดหยุ่น หรือเน้นการสร้างสินทรัพย์ระยะยาว?

3) โครงสร้างต้นทุน: CAPEX vs OPEX และ TCO 3–10 ปี

เช่า (Rent/Lease):

  • OPEX เป็นหลัก: ค่าเช่าพื้นที่, ค่าส่วนกลาง, ค่าไฟ/น้ำ, ซ่อมบำรุงเล็กน้อย
  • จุดเด่นคือ ไม่ต้องใช้เงินก้อนใหญ่ และ เปลี่ยนขนาด/ทำเลได้ไว
  • แต่ ค่าเช่าปรับขึ้น ตามสัญญา และการปรับแต่งลึก ๆ อาจทำไม่ได้เต็มที่

สร้าง (Own/Build):

  • CAPEX สูง ตั้งแต่ซื้อที่ดิน, ออกแบบ, ก่อสร้าง, ระบบประกอบ, Racking/Automation
  • TCO (Total Cost of Ownership) ลดลงในระยะยาว หากใช้งานต่อเนื่องและออกแบบดี
  • เป็นสินทรัพย์ เพิ่มมูลค่าได้ (เฉพาะทำเลดี) และปรับแต่งได้ 100% ตามกระบวนการ

TIP | TCO แบบเร็ว ๆ (กะคร่าวเพื่อเทียบทางเลือก)

  • รวบรวมค่าใช้จ่ายทั้งหมดต่อปี (รวมค่าเงิน/ค่าเช่าที่ปรับขึ้น)
  • รวมค่าเสื่อม/ซ่อมบำรุง/ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
  • คิดเป็น ต้นทุนต่อพาเลท-ต่อเดือน หรือ ต่อออเดอร์ เพื่อเทียบ “ความคุ้ม” กับรายได้จริง

4) เวลา (Time-to-Operate): ความเร็วในการพร้อมใช้งาน

  • เช่า: พร้อมใช้ได้เร็วมาก—ตั้งแต่ 1–3 เดือน (ขึ้นกับงานปรับปรุงและระบบ WMS/ชั้นวาง) เหมาะกับการเปิดตลาดใหม่/ฤดูกาลพีค/ทดสอบโมเดล
  • สร้าง: วางผัง–ขออนุญาต–ออกแบบ–ก่อสร้าง–ติดตั้งระบบ 8–18 เดือน (หรือมากกว่า) แต่ได้ คลังเฉพาะทาง ที่สอดคล้องกับกระบวนการผลิต/โลจิสติกส์ที่สุด

ถ้าความเร็วคือทุกอย่าง แต่มีแผนสร้างระยะกลาง: ใช้ เช่าระยะสั้นเป็น “สะพาน” แล้วค่อยย้ายไปคลังที่สร้างเองเมื่อพร้อม

5) ทำเลและการเข้าถึง: “ใกล้ลูกค้า” ชนะเสมอ (แต่ต้นทุนต่างกัน)

  • เช่า ช่วย “จอดเข้าใกล้ลูกค้า” ได้ทันที โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ ปริมณฑล หรือเมืองหลักที่ที่ดินแพง
  • สร้าง ในทำเลชานเมือง/นิคม/แนวโลจิสติกส์หลัก ช่วยลดต้นทุนระยะยาว และคุมมาตรฐานได้ทั้งอาคารและระบบ

สูตรคิดง่าย ๆ:
เวลาขนส่ง (ไป-กลับ) × จำนวนรอบ/วัน × ค่าแรง/น้ำมัน = ค่าเสียโอกาสที่มักมองไม่เห็น
บางครั้ง ค่าเช่าสูงกว่า แต่ ระยะทางสั้นกว่า รวมแล้ว “คุ้ม” กว่าสร้างไกล ๆ

6) ความยืดหยุ่น vs ความเฉพาะทาง: พื้นที่กล่องเปล่าหรือศูนย์กระจายสินค้าอัจฉริยะ

  • เช่า ให้ความยืดหยุ่นเรื่องขนาด/ระยะสัญญา ปรับพื้นที่ตามดีมานด์ แต่จำกัดการเจาะลึกออโตเมชันหนัก ๆ (เว้นแต่คุยเงื่อนไขกับเจ้าของพื้นที่)
  • สร้าง เหมาะกับการติดตั้งระบบพิเศษ: AS/RS, Shuttle, Sorter, Mezzanine หลายชั้น, ห้องเย็น, ห้องสะอาด, ระบบพลังงานแสงอาทิตย์/EMS, และ Smart Warehouse ที่เชื่อม IoT/AI เต็มตัว

ถ้าธุรกิจต้องการ Process Efficiency สูงและเสถียร ในสเกลใหญ่—สร้างมักให้ผลตอบแทนดีกว่าใน 5–10 ปี

7) การเงินและกระแสเงินสด: สร้างสินทรัพย์หรือเก็บเงินสดไว้โตเร็ว

  • เช่า: รักษาเงินสดสำหรับ การตลาด/สต๊อก/สินค้าใหม่/ควบรวมกิจการ ช่วยโตเร็วในตลาดที่เปลี่ยนไว
  • สร้าง: เปลี่ยนเงินสดเป็นสินทรัพย์ สร้าง ฐานทุน และลดความเสี่ยงจากค่าเช่าปรับขึ้นในอนาคต

ตัวเลือกการเงินที่ควรพิจารณา:

  • Sale & Leaseback: ขายอสังหาฯ ให้ REIT/ทุน แล้วเช่ากลับ—เพิ่มสภาพคล่องแต่ยังใช้พื้นที่เดิม
  • Project Finance/Green Finance: หากคลังมีมาตรฐาน ESG/โซลาร์/ประหยัดพลังงาน อาจได้เงื่อนไขทางการเงินที่ดีกว่า

8) ความเสี่ยงและการกำกับดูแล: ใบอนุญาต มาตรฐาน และ ESG

  • กฎหมายผังเมือง/ใบอนุญาตก่อสร้าง/ผลกระทบสิ่งแวดล้อม/ภัยพิบัติ (น้ำท่วม/แผ่นดินไหว)
  • มาตรฐาน GMP, HACCP, ISO, FM Global, LEED/TREES
  • ความปลอดภัย: ไฟ/สปริงเกลอร์/ระบบควัน/หนีไฟ/โหลดพื้นและโครงสร้างรับชั้นวาง
  • ESG: พลังงานแสงอาทิตย์, ฉนวน/แสงธรรมชาติ, ระบบระบายอากาศตาม CO/PM, ขยะรีไซเคิล, รายงานคาร์บอน

เช่า: เลือกโครงการที่ได้มาตรฐานอยู่แล้ว—เร็วและเสี่ยงต่ำ
สร้าง: คุมสเปกเอง—สอดคล้องข้อกำหนดลูกค้าระดับโลกได้เต็มที่

9) กรณีตัวอย่าง: โมเดลคำนวณเปรียบเทียบฉบับย่อ

โจทย์สมมติ: พื้นที่ใช้งาน 8,000 ตร.ม. (รองรับ ~10,000 พาเลท), ระยะเปรียบเทียบ 7 ปี

  • เช่า: ค่าเช่าตร.ม./เดือน × 12 × 7 + (ปรับเพิ่มปีละ x%) + ค่า Fit-out + Racking + WMS + ค่าดำเนินการ
  • สร้าง: ที่ดิน + ก่อสร้าง + ระบบประกอบ + Racking/Automation + ดอกเบี้ยระหว่างก่อสร้าง + ภาษีที่ดิน + บำรุงรักษา

วัดผล:

  • ต้นทุนรวม/พาเลท/เดือน
  • ระยะคืนทุน (Payback) หากเทียบกับเช่า
  • ความยืดหยุ่น (ปรับขนาด/ทำเล)
  • ผลประโยชน์ด้านกระบวนการ (ลดแรงงาน/ลด Lead Time/ลดคืนสินค้า)

ส่วนใหญ่ธุรกิจที่ “ดีมานด์นิ่ง/ปริมาณสูง/มีข้อกำหนดพิเศษ” สร้างเองจะคุ้มกว่าในช่วงปี 5–10
ส่วนธุรกิจ “กำลังขยาย/ทดลองตลาด/ดีมานด์เหวี่ยง” เช่ามักคุ้มค่าและเสี่ยงต่ำกว่า

10) ทางเลือกกึ่งกลาง: Built-to-Suit, 3PL และเช่าพร้อม Option ซื้อ

  • Built-to-Suit (BTS): เจ้าของที่ดิน/นักพัฒนาสร้างตามสเปกคุณ แล้วให้เช่าระยะยาว—ได้คลังเฉพาะทางโดยไม่ต้องลงทุน CAPEX เต็ม
  • 3PL (Third-Party Logistics): เอาต์ซอร์สทั้งพื้นที่และปฏิบัติการ—เร็ว ยืดหยุ่น จ่ายตามการใช้งาน
  • Lease with Purchase Option: เช่าไปก่อน พร้อมสิทธิซื้อภายหลังเมื่อดีมานด์นิ่ง

ข้อควรระวัง: เจรจาสัญญา SLA/การรักษาคุณภาพ/สิทธิการเปลี่ยนแปลงพื้นที่/ความปลอดภัยของข้อมูล (WMS/ERP)

11) เช็กลิสต์ 20 ข้อก่อนตัดสินใจ

กลยุทธ์ธุรกิจ

  1. แผน 3–5 ปีของยอดขายและ SKU
  2. ความผันผวนตามฤดูกาล/แคมเปญ
  3. สัดส่วน B2B/B2C/อีคอมเมิร์ซ

ปฏิบัติการ
4) Turnover พาเลท/วัน และรอบรถ/ชั่วโมง
5) ระบบที่ต้องใช้: WMS/ASRS/Sorter/Mezzanine/ห้องเย็น
6) มาตรฐานคุณภาพ/ความปลอดภัยที่ลูกค้ากำหนด

การเงิน
7) เงินสดสำรอง/ต้นทุนเงิน/โอกาสลงทุนอื่น
8) TCO 3–10 ปี (เช่า vs สร้าง)
9) แผนบริหารความเสี่ยงค่าเช่าปรับเพิ่ม

ทำเล
10) ระยะทางถึงลูกค้าหลัก/ท่าเรือ/ศูนย์กระจาย
11) ความเสี่ยงน้ำท่วม/โครงสร้างพื้นฐานรัฐ

เวลา
12) เส้นตาย Go-live และความพร้อมทีม

บุคลากร
13) ตลาดแรงงาน/ทักษะ/ค่าแรงพื้นที่นั้น
14) ระบบความปลอดภัยและสภาพแวดล้อมทำงาน

เทคโนโลยี
15) โครงสร้าง IT/Network/IoT/ไฟเบอร์
16) ความพร้อมเชื่อม ERP/CRM และ Data Governance

ESG
17) พลังงานหมุนเวียน/ฉนวน/ระบบอากาศ
18) น้ำและของเสีย/รีไซเคิล/รายงานคาร์บอน

สัญญาและกฎหมาย
19) ข้อกำหนดผังเมือง/ใบอนุญาต/ภาษี
20) เงื่อนไขสัญญาเช่า/ยกเลิก/ต่อสัญญา/Option ซื้อ

12) สรุปเชิงกลยุทธ์ + แนะนำบริการ

สรุปสั้น ๆ:

  • ถ้าคุณต้อง เร็ว/ยืดหยุ่น/ทดสอบตลาด → เช่า หรือ 3PL คือคำตอบ
  • ถ้าคุณต้อง เฉพาะทาง/ประสิทธิภาพสูง/ดีมานด์นิ่ง → สร้าง (หรือ Built-to-Suit) ให้ “คุ้ม” ใน 5–10 ปี
  • อย่าดูแค่ราคาตารางเมตร—ให้เทียบที่ TCO ต่อพาเลท/ต่อออเดอร์ และ ค่าเสียโอกาสโลจิสติกส์

สนใจสอบถามบริการสร้างโรงงาน สร้างโกดังเพิ่มเติม ติดต่อ Steelframebuilt ได้เลย!

#Steelframebuilt #สร้างโรงงาน #สร้างโกดัง #โรงงาน #โกดัง #รับสร้างโรงงาน #รับสร้างโกดัง #บริษัทรับสร้างโรงงาน

ช่องทางการติดต่อ

SEO Wp