Blog

ประเมินงบก่อสร้างโรงงานก่อนลงทุนจริง

ประเมินงบก่อสร้างโรงงานก่อนลงทุนจริง
14
Jan

“สร้างโรงงานตารางเมตรละเท่าไหร่ครับ?”

นี่คือคำถามแรกที่ผมได้ยินเสมอเวลามีลูกค้าโทรเข้ามาปรึกษา ซึ่งผมเข้าใจดีครับว่าในฐานะนักลงทุนหรือเจ้าของกิจการ ตัวเลขในบรรทัดสุดท้าย (Bottom Line) คือสิ่งสำคัญที่สุด แต่จากประสบการณ์กว่า 20 ปีในวงการก่อสร้างโรงงาน ผมกล้าพูดได้เลยว่า การเริ่มต้นด้วยคำถามนี้เพียงอย่างเดียว คือความเสี่ยงมหาศาลที่อาจทำให้งบประมาณของคุณบานปลายไปได้ไกลกว่าที่คิด

ทำไมผมถึงพูดแบบนั้น? เพราะคำว่า “โรงงาน” ในความหมายของโกดังเก็บสินค้าทั่วไป กับการ สร้างโรงงานผลิตอาหารให้ผ่านเกณฑ์ GMP/HACCP นั้น มีไส้ในที่แตกต่างกันอย่างสิ้นเชิงเหมือนรถกระบะกับรถห้องเย็น

บทความนี้ผมจะพาคุณไปชำแหละโครงสร้างต้นทุนที่แท้จริง แบบที่ไม่ใช่แค่การเอาพื้นที่คูณด้วยราคาต่อตารางเมตร แต่เป็นการมองลึกไปถึงฟังก์ชันการใช้งานที่จะทำให้โรงงานของคุณผลิตเงินได้จริง โดยไม่ต้องมานั่งปวดหัวกับการรื้อซ่อมในภายหลังครับ

ความเข้าใจผิดเรื่อง “ราคามาตรฐาน” และกับดักของคำว่า “ถูกไว้ก่อน”

บ่อยครั้งที่ผมเห็นผู้ประกอบการนำใบเสนอราคาของผู้รับเหมาก่อสร้างทั่วไป มาเทียบกับผู้เชี่ยวชาญด้านโรงงานอาหาร แล้วเกิดคำถามว่า “ทำไมราคาต่างกันขนาดนี้ ทั้งที่พื้นที่เท่ากัน?”

คำตอบอยู่ที่ “สเปคที่มองไม่เห็น” ครับ

ผู้รับเหมาทั่วไปมักตีราคาจากโครงสร้างพื้นฐาน: เสาเข็ม, หลังคา Metal Sheet, พื้นคอนกรีตขัดมัน และผนังก่ออิฐฉาบปูน ซึ่งสเปคเหล่านี้เพียงพอสำหรับการทำโกดังเก็บของ แต่เมื่อไหร่ที่คุณนำมันมาใช้ สร้างโรงงานผลิตอาหาร มันคือหายนะทางสุขอนามัยครับ

พื้นคอนกรีตทั่วไปจะอมความชื้นและเกิดฝุ่น ผนังปูนทาสีจะลอกร่อนเมื่อเจอน้ำยาทำความสะอาด และระบบระบายน้ำแบบรางปูนจะเป็นแหล่งสะสมเชื้อโรค เมื่อถึงเวลาที่คุณยื่นขอใบอนุญาต (อ.2) หรือขอการรับรองมาตรฐาน เจ้าหน้าที่อาจสั่งให้คุณแก้ไขครั้งใหญ่ ซึ่งค่าใช้จ่ายในการ “ทุบแล้วทำใหม่” แพงกว่าการทำให้ถูกต้องตั้งแต่แรกหลายเท่าตัว

การประเมินงบที่ถูกต้อง จึงต้องเริ่มจากโจทย์ที่ว่า เรากำลังจะ สร้างโรงงานผลิตอาหารให้ผ่านเกณฑ์ GMP/HACCP ซึ่งมีรายละเอียดทางเทคนิคที่ตัดออกไม่ได้

เจาะลึกโครงสร้างต้นทุน: จ่ายแพงกว่าไปเพื่ออะไร?

เพื่อให้คุณเห็นภาพชัดเจนขึ้น ผมขอแยกส่วนประกอบสำคัญที่ทำให้งบก่อสร้างโรงงานอาหาร “ดูเหมือน” จะสูงกว่าโรงงานทั่วไป แต่จริงๆ แล้วมันคือการลงทุนเพื่อลดค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษา (Maintenance Cost) ในระยะยาวครับ

1. งานพื้น (Flooring): พื้นที่ต้องแกร่งกว่าคอนกรีต

ในโรงงานทั่วไป พื้นแค่รับน้ำหนักได้ก็จบ แต่สำหรับโรงงานอาหาร พื้นคือด่านหน้าที่ต้องเจอกับกรดด่างจากน้ำยาทำความสะอาด ไขมันจากวัตถุดิบ และอุณหภูมิที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว (Thermal Shock) เช่น การล้างพื้นด้วยน้ำร้อนสลับน้ำเย็น

ถ้าคุณใช้งบกับพื้น Epoxy ราคาประหยัด คุณอาจจะดีใจในปีแรก แต่พอเข้าปีที่สอง พื้นจะเริ่มบวม ร่อน และแตก ซึ่งเชื้อโรคจะเข้าไปสะสมอยู่ใต้แผ่นสีนั้น สำหรับการ สร้างโรงงานผลิตอาหารให้ผ่านเกณฑ์ ผมมักแนะนำให้ลูกค้าเผื่องบสำหรับพื้น PU Concrete (Polyurethane Concrete) ไว้เสมอครับ แม้ราคาต่อตารางเมตรจะสูงกว่า แต่แลกมาด้วยอายุการใช้งานระดับ 10 ปีขึ้นไป และความมั่นใจว่าไม่มีเชื้อราสะสม

2. งานผนังและฝ้าเพดาน (Wall & Ceiling): เกราะป้องกันฝุ่น

ลืมผนังอิฐฉาบปูนไปได้เลยครับในโซนผลิต (Processing Area) เพราะปูนมีรูพรุนและอมความชื้น สเปคมาตรฐานที่วงการยอมรับคือ Sandwich Panel หรือแผ่นฉนวนสำเร็จรูป วัสดุนี้ไม่ได้มีดีแค่กันความร้อน แต่ผิวที่เรียบเนียน (Food Grade) ทำให้ล้างทำความสะอาดง่าย ไม่เป็นแหล่งสะสมเชื้อ

จุดที่งบมักจะบานปลายและคนมักลืมคิด คือ “อุปกรณ์ประกอบ” (Accessories) ครับ เช่น การทำบัวเชิงผนัง (Coving) เพื่อลบมุมฉากระหว่างพื้นกับผนัง ไม่ให้มีจุดอับสายตาที่สิ่งสกปรกจะไปซุกซ่อนอยู่ รวมถึงประตูและหน้าต่างที่ต้องปิดสนิท (Hermetic Seal) เพื่อคุมแรงดันอากาศ รายละเอียดพวกนี้คือต้นทุนที่จำเป็นทั้งสิ้น

3. งานระบบระบายน้ำและบำบัดน้ำเสีย (Sanitary System)

นี่คือจุดตายของหลายโรงงานที่ผมเคยเข้าไปแก้ปัญหา รางระบายน้ำในโรงงานอาหารไม่ใช่แค่การขุดร่องแล้วเทปูน แต่ต้องใช้รางสแตนเลส (Stainless Steel 304) ที่มีตะแกรงดักเศษอาหาร และต้องออกแบบ Slope ให้แม่นยำเพื่อไม่ให้น้ำขังแม้แต่หยดเดียว

นอกจากนี้ ระบบบ่อดักไขมันและบ่อบัดน้ำเสียต้องคำนวณจากกำลังการผลิตจริง (Capacity) ไม่ใช่คำนวณตามมาตรฐานอาคารบ้านพักอาศัย เพราะน้ำเสียจากโรงงานอาหารมีค่า BOD (Biochemical Oxygen Demand) สูงมาก หากระบบบำบัดเล็กเกินไป คุณจะมีปัญหากับกรมโรงงานฯ และชุมชนรอบข้างแน่นอน ซึ่งค่าปรับและการแก้ไขระบบใต้ดินนั้นใช้งบมหาศาลครับ

งานระบบปรับอากาศ (HVAC): ลมหายใจของโรงงาน

อีกหนึ่งปัจจัยที่ทำให้งบประมาณแกว่งตัวสูง คือระบบระบายอากาศครับ โรงงานผลิตอาหารต้องการมากกว่าแค่ “แอร์เย็น” แต่ต้องการ “อากาศสะอาด”

หากคุณ สร้างโรงงานผลิตอาหารให้ผ่านเกณฑ์ GMP/HACCP ในโซนที่มีความเสี่ยงสูง (High Care Area) เช่น ห้องบรรจุสินค้า คุณจำเป็นต้องทำเป็นห้อง Positive Pressure (แรงดันบวก) เพื่อดันฝุ่นและแมลงออกไป นั่นหมายถึงต้องมีระบบกรองอากาศ (Filter) และระบบเติมอากาศดี (Fresh Air) เข้ามาเกี่ยวข้อง

ในทางกลับกัน หากเป็นโรงงานที่มีความร้อนหรือกลิ่น เช่น โรงงานทอดหรืออบ ก็ต้องมีระบบ Hood และพัดลมดูดอากาศ (Exhaust) ที่มีประสิทธิภาพ เพื่อไม่ให้ไอน้ำมันไปเกาะตามฝ้าเพดาน ซึ่งจะกลายเป็นเชื้อราในภายหลัง งานระบบเหล่านี้คืองบก้อนใหญ่ที่มักถูกมองข้ามในช่วงวางแผนเบื้องต้น

มุมมองผู้เชี่ยวชาญ (Expert Insight)

จากประสบการณ์ที่ผมได้ให้คำปรึกษามาหลายโครงการ มีข้อสังเกตบางอย่างที่แยก “มืออาชีพ” ออกจาก “มือใหม่” ในการวางงบประมาณครับ

1. มือใหม่มองหา “ราคาต่ำสุด” มืออาชีพมองหา “ราคาที่จบจริง” มือใหม่มักเลือกผู้รับเหมาที่เสนอราคาต่ำสุดไว้ก่อน โดยไม่ได้ดูรายละเอียดใน BOQ (Bill of Quantities) ว่าขาดอะไรไปบ้าง สุดท้ายมักเจอคำว่า “งานเพิ่ม” (Variation Order) ระหว่างก่อสร้าง จนงบบานปลายไปไกลกว่าเจ้าที่เสนอราคาสูงแต่ครบถ้วนตั้งแต่แรก

2. แบรนด์พรีเมียมยอมจ่ายเพื่อ “Flow” ลูกค้าที่เป็นแบรนด์ใหญ่ๆ เขาจะไม่เสียดายงบกับการออกแบบ Layout เลยครับ เขาจะยอมทุบหรือกั้นห้องเพิ่มเพื่อให้ Flow การผลิตเป็น One Way (เข้าทางหนึ่ง ออกทางหนึ่ง) ไม่มีการเดินย้อนศร เพราะเขารู้ว่า Flow ที่ดีช่วยลดเวลาการทำงานของพนักงาน ลดความผิดพลาด และลดความเสี่ยงในการปนเปื้อน ซึ่งคือกำไรระยะยาว

3. การมองข้าม Future Expansion บ่อยครั้งที่ลูกค้าสร้างโรงงานพอดีตัวเป๊ะเพื่อประหยัดงบ แต่พอขายดีขึ้นมาปีหน้า กลับไม่มีที่วางเครื่องจักรเพิ่ม หรือระบบไฟฟ้าหม้อแปลงไม่พอจ่าย ต้องลงทุนรื้อระบบใหม่หมด การวาง Master Plan เผื่ออนาคตไว้ตั้งแต่วันนี้ (เช่น เตรียมตู้ MDB เผื่อ, เตรียมพื้นที่สำหรับไลน์ผลิต 2) อาจเพิ่มงบก่อสร้าง 10-15% ในวันนี้ แต่ประหยัดได้ 50-100% ในวันหน้าครับ

FAQ: คำถามที่คนค้นหาจริง (เจาะลึก)

Q: มีงบจำกัด สามารถปรับปรุงอาคารพาณิชย์เป็นโรงงานผลิตอาหารได้ไหม? A: ได้ครับ แต่มีความท้าทายสูง อาคารพาณิชย์มักมีข้อจำกัดเรื่องความสูงของเพดาน (Clear Height) และระบบท่อน้ำทิ้งเดิมที่ฝังอยู่ในพื้น ซึ่งรื้อถอนยาก การปรับปรุง (Renovate) ให้ได้มาตรฐาน GMP/HACCP ในพื้นที่จำกัด มักมีต้นทุนต่อตารางเมตรสูงกว่าการสร้างใหม่ในพื้นที่โล่ง เพราะต้องมีการทุบ เจาะ และเสริมโครงสร้าง รวมถึงการจัดการเรื่องกลิ่นและเสียงไม่ให้รบกวนคูหาข้างเคียง ต้องประเมินหน้างานละเอียดมากครับ

Q: งบก่อสร้างควรแบ่งเป็นสัดส่วนอย่างไร? A: เป็นตัวเลขประมาณการนะครับ ปกติงานโครงสร้างสถาปัตยกรรม (พื้น ผนัง หลังคา) จะอยู่ที่ประมาณ 40-50% ส่วนงานระบบประกอบอาคาร (ไฟฟ้า ประปา สุขาภิบาล ปรับอากาศ) จะสูงถึง 40-50% เช่นกัน ส่วนที่เหลือคือค่าดำเนินการและกำไร การที่งานระบบมีสัดส่วนสูง เพราะโรงงานอาหารต้องใช้ระบบไฟที่เสถียรสำหรับเครื่องจักร และระบบน้ำที่ดีเยี่ยมครับ

Q: ธนาคารปล่อยกู้สินเชื่อก่อสร้างโรงงานได้เต็ม 100% ไหม? A: โดยทั่วไปยากครับ ธนาคารมักให้วงเงินกู้ก่อสร้างประมาณ 70-80% ของมูลค่าประเมิน และมักจ่ายเงินเป็นงวดงาน (Progress Payment) ดังนั้น ผู้ประกอบการควรมีเงินสดสำรอง (Cash Flow) อย่างน้อย 20-30% ของมูลค่าโครงการ เพื่อหมุนเวียนค่ามัดจำวัสดุและค่าแรงในช่วงเริ่มแรก เพื่อไม่ให้งานสะดุด

Q: ถ้าทำแค่ GMP กฎหมาย (GMP 420) จะประหยัดกว่าทำ GMP สากล/HACCP มากไหม? A: ในแง่โครงสร้างอาคาร “แทบไม่ต่างกัน” ครับ เพราะพื้นฐานความสะอาด การป้องกันสัตว์พาหะ และการระบายอากาศ เป็นข้อกำหนดพื้นฐานเหมือนกัน หากคุณลดสเปควัสดุเพื่อประหยัดงบทำแค่ GMP กฎหมาย วันหลังหากต้องการขอ HACCP คุณอาจจะต้องรื้อห้องใหม่ ผมแนะนำให้ทำโครงสร้างให้รองรับมาตรฐานสูงสุดไปเลยครับ คุ้มกว่า

บทสรุป

การ สร้างโรงงานผลิตอาหารให้ผ่านเกณฑ์ GMP/HACCP ไม่ใช่การแข่งกันหาผู้รับเหมาที่ถูกที่สุด แต่คือการบริหารความเสี่ยงของการลงทุน งบประมาณที่คุณจ่ายไป ไม่ได้แลกมาแค่อิฐหินปูนทราย แต่แลกมาด้วยความมั่นใจว่า โรงงานของคุณจะผลิตสินค้าที่ปลอดภัย ลูกค้าเชื่อถือ และดำเนินธุรกิจไปได้ราบรื่นโดยไม่ถูกสั่งปิดปรับปรุง

เงินที่คุณคิดว่า “ประหยัดได้” จากการลดสเปคในวันนี้ มักจะกลายเป็น “ดอกเบี้ยราคาแพง” ที่คุณต้องจ่ายคืนในรูปแบบของค่าซ่อมแซมและค่าเสียโอกาสในวันหน้า

ก่อนตัดสินใจวางเงินมัดจำ ลองถอยออกมามองภาพกว้าง ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่เข้าใจทั้งงานวิศวกรรมและงานมาตรฐานอาหาร เพื่อให้ทุกบาทที่คุณลงทุน กลายเป็นรากฐานที่แข็งแกร่งของธุรกิจคุณจริงๆ ครับ

สนใจสอบถามบริการสร้างโรงงาน สร้างโกดังเพิ่มเติม ติดต่อ Steelframebuilt ได้เลย!

#Steelframebuilt #สร้างโรงงาน #สร้างโกดัง #โรงงาน #โกดัง #รับสร้างโรงงาน #รับสร้างโกดัง #บริษัทรับสร้างโรงงาน

ช่องทางการติดต่อ

SEO Wp