พื้นที่สีสร้างโรงงาน อัปเดต 2569 ดูอย่างไรก่อนซื้อที่ดินและลงทุนสร้างโรงงาน
พื้นที่สีไหนสร้างโรงงานได้?
คำตอบที่ถูกต้องคือ ต้องตรวจผังเมืองและข้อกำหนดที่ใช้บังคับกับที่ดินแปลงนั้น รวมถึงประเภทกิจการโรงงานที่จะดำเนินการ
คำตอบว่า “โรงงานต้องสร้างบนพื้นที่สีม่วงเท่านั้น” จึงง่ายเกินไปสำหรับการตัดสินใจลงทุนจริง
สีในแผนผังเป็นเครื่องมือที่ใช้แสดงประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดิน แต่สิทธิในการประกอบกิจการไม่ได้พิจารณาจาก “สี” เพียงอย่างเดียว ต้องอ่านข้อกำหนดที่แนบท้ายผังเมือง รวมถึงกฎหมายโรงงาน กฎหมายควบคุมอาคาร กฎหมายสิ่งแวดล้อม และข้อกำหนดเฉพาะพื้นที่
กรมโยธาธิการและผังเมืองมีระบบบริการตรวจสอบการใช้ประโยชน์ที่ดินตามผังเมือง ซึ่งสามารถตรวจสอบข้อมูลและยื่นคำขอหนังสือตรวจสอบการใช้ประโยชน์ที่ดินได้ จึงเป็นแหล่งข้อมูลที่ควรตรวจสอบก่อนซื้อหรือออกแบบโครงการจริง
ทำไมดูสีจาก Google หรือรูปผังเมืองอย่างเดียวจึงไม่พอ?
สมมติผู้ประกอบการพบที่ดินที่มีสีซึ่งโดยทั่วไปสัมพันธ์กับกิจกรรมอุตสาหกรรม สิ่งที่ยังไม่ทราบคือกิจการประเภทใดได้รับอนุญาต มีข้อจำกัดเรื่องขนาดหรือไม่ ต้องเว้นระยะจากพื้นที่ใดหรือไม่ และมีกฎหมายเฉพาะอื่นครอบคลุมหรือไม่
ในทางกลับกัน ที่ดินบางประเภทอาจอนุญาตกิจกรรมอุตสาหกรรมบางชนิดภายใต้เงื่อนไข แม้ไม่ได้เป็นพื้นที่อุตสาหกรรมหลัก
ดังนั้นสีควรถูกใช้เป็น “จุดเริ่มต้นในการตรวจสอบ” ไม่ใช่คำตอบสุดท้ายของ Due Diligence
ขั้นตอนแรกก่อนซื้อที่ดินคือระบุให้ชัดว่าจะผลิตอะไร
เจ้าของโครงการควรหลีกเลี่ยงคำอธิบายกว้าง ๆ เช่น “สร้างโรงงานประมาณ 5,000 ตารางเมตร”
ข้อมูลที่จำเป็นกว่าคือ โรงงานผลิตอะไร กระบวนการผลิตเป็นอย่างไร ใช้เครื่องจักรประเภทใด กำลังเครื่องจักรประมาณเท่าไร มีสารเคมีหรือไม่ มี Waste Water หรือ Emission หรือไม่ และต้องการเก็บวัตถุดิบหรือสินค้าอะไร
เหตุผลคือข้อกำหนดของโรงงานหนึ่งประเภทไม่สามารถใช้แทนอีกประเภทได้
โรงงานประกอบสินค้า โรงงานอาหาร โรงงานเคมี โรงงานยา และ Data Center อาจมีอาคารขนาดใกล้กัน แต่ Regulatory Requirement แตกต่างกันอย่างมาก
ผังเมืองเป็นเพียงกฎหมายชุดแรกที่ต้องตรวจ
หลังจากตรวจ Land Use แล้ว ยังต้องตรวจว่ากิจกรรมเข้าข่ายตามพระราชบัญญัติโรงงานและกฎหมายลำดับรองใด
พระราชบัญญัติโรงงาน พ.ศ. 2535 ซึ่งได้รับการแก้ไขเพิ่มเติมในปี 2562 ยังคงเป็นกฎหมายหลักที่เกี่ยวข้องกับกิจการโรงงาน และกระทรวงอุตสาหกรรมยังเผยแพร่กฎหมายฉบับดังกล่าวเป็นข้อมูลอ้างอิงในปี 2569
แต่การพิจารณาว่ากิจการใดต้องดำเนินการอย่างไรต้องดูประเภทและรายละเอียดของโรงงานตามกฎหมายที่ใช้บังคับในขณะยื่นจริง
จึงไม่ควรซื้อที่ดินจากคำแนะนำเพียงว่า “แถวนี้มีโรงงานอยู่แล้ว น่าจะสร้างได้”
โรงงานข้างเคียงอาจได้รับอนุญาตภายใต้ประเภทกิจการ ขนาด หรือกฎหมายคนละช่วงเวลากัน
สีม่วงหมายความว่าสร้างโรงงานได้ทุกอย่างหรือไม่?
ไม่ควรตีความเช่นนั้น
แม้พื้นที่ที่กำหนดไว้เพื่อการอุตสาหกรรมจะเป็น Candidate ที่เหมาะกว่าหลายพื้นที่ แต่ยังต้องตรวจรายละเอียดว่ากิจกรรมที่ต้องการดำเนินการได้รับอนุญาตหรือไม่
โรงงานบางประเภทมี Environmental Requirement หรือข้อจำกัดเฉพาะเพิ่มเติม และบางโครงการอาจเข้าข่ายต้องจัดทำรายงานด้านสิ่งแวดล้อมตามขนาด กำลังการผลิต หรือประเภทกิจกรรม
สำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมมีระบบ Smart EIA Plus สำหรับโครงการที่เข้าข่ายจัดทำรายงาน EIA และในปีงบประมาณ 2569 ยังมีโครงการอุตสาหกรรมอยู่ในกระบวนการดังกล่าวอย่างต่อเนื่อง
ดังนั้น “สร้างโรงงานได้ตามผังเมือง” กับ “โครงการได้รับอนุญาตครบทุกกฎหมาย” จึงเป็นคนละคำถาม
ถ้าเป็นพื้นที่สีเขียว สร้างโรงงานได้หรือไม่?
คำตอบไม่ควรฟันธงโดยดูจากชื่อสี
พื้นที่ที่มักถูกเรียกว่า “สีเขียว” ในผังเมืองหลายพื้นที่สัมพันธ์กับชนบทและเกษตรกรรม แต่ข้อกำหนดของผังเมืองแต่ละฉบับสามารถแตกต่างกันได้
บางผังอาจกำหนดกิจกรรมที่ทำได้ภายใต้เงื่อนไข ขณะที่กิจการบางประเภทอาจถูกห้าม
ผู้ประกอบการจึงควรตรวจเลขที่โฉนด พิกัด และข้อกำหนดของผังเมืองฉบับที่ใช้บังคับโดยตรง ไม่ควรนำคำตอบจากจังหวัดหนึ่งไปใช้กับอีกจังหวัดหนึ่ง
ถ้าอยู่ใน EEC ต้องดูอะไรเพิ่ม?
พื้นที่ EEC มีกรอบการใช้ประโยชน์ที่ดินภายใต้พระราชบัญญัติเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. 2561 และมีการจัดทำแผนการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อเป็นกรอบการพัฒนาพื้นที่และระบบสาธารณูปโภค
ดังนั้นผู้ที่สนใจลงทุนในฉะเชิงเทรา ชลบุรี หรือระยอง ไม่ควรดูเฉพาะบทความทั่วไปเกี่ยวกับสีผังเมือง แต่ควรตรวจแผนและข้อกำหนดสำหรับพื้นที่จริงด้วย
ยิ่งเป็นโครงการขนาดใหญ่ การตรวจสอบเรื่องนิคมอุตสาหกรรม เขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ Infrastructure และ Environmental Requirement ควรเกิดขึ้นตั้งแต่ Feasibility Study
ทางเข้าออกที่ดินสำคัญพอ ๆ กับสีผังเมือง
ที่ดินราคาดีและสร้างโรงงานได้ อาจไม่ใช่ที่ดินที่เหมาะกับโรงงาน
ต้องพิจารณาว่าถนนรองรับรถบรรทุกประเภทที่จะใช้งานหรือไม่ Turning Radius เป็นอย่างไร ความกว้างทางเข้าเพียงพอหรือไม่ มีข้อจำกัดเรื่องสะพานหรือช่วงเวลาเดินรถหรือไม่
โรงงานที่มี Logistics จำนวนมากควรวาง Truck Circulation ตั้งแต่ก่อนซื้อที่ดิน เพราะหากรถ Semi-Trailer ไม่สามารถหมุนเข้า Loading Dock ได้ดี ปัญหาจะเกิดขึ้นทุกวันตลอดอายุโรงงาน
น้ำ ไฟ และ Utility อาจทำให้ที่ดินราคาถูกกลายเป็นที่ดินแพง
อีกเรื่องที่ผู้ประกอบการมักตรวจหลังซื้อที่ดินคือ Infrastructure
โรงงานบางแห่งต้องใช้ไฟฟ้ากำลังสูง น้ำจำนวนมาก Natural Gas ระบบบำบัดน้ำ หรือ Internet Redundancy
หากพื้นที่ไม่มี Capacity รองรับ อาจต้องลงทุนระบบเพิ่มเติมเป็นจำนวนมาก
ดังนั้น Feasibility ที่ดีควรประเมิน Total Development Cost ไม่ใช่เฉพาะราคาที่ดินต่อตารางวา
ต้องตรวจเรื่องน้ำท่วมและระดับพื้นที่ด้วย
พื้นที่อุตสาหกรรมจำนวนมากอยู่ในพื้นที่ราบ ซึ่งสะดวกต่อการขนส่งแต่บางบริเวณอาจมีความเสี่ยงด้านน้ำ
การสำรวจระดับพื้นที่ ประวัติน้ำท่วม แนว Drainage และระดับถนนโดยรอบจึงควรทำก่อนออกแบบ
หากต้องถมที่ดินสูงมาก ต้นทุนดิน งาน Retaining หรือระบบระบายน้ำอาจเปลี่ยน Feasibility ของโครงการอย่างมีนัยสำคัญ
ซื้อที่ดินก่อน แล้วค่อยออกแบบโรงงาน ดีหรือไม่?
สำหรับโครงการขนาดเล็กที่มี Requirement ไม่ซับซ้อนอาจทำได้ แต่สำหรับโรงงานอุตสาหกรรม การทำ Preliminary Layout ก่อนซื้อที่ดินช่วยลดความเสี่ยงได้มาก
ทีมออกแบบสามารถทดลองวาง Building Footprint, Setback, Truck Route, Parking, Waste Area, Utility Yard และ Future Expansion บนที่ดิน
บางครั้งที่ดิน 20 ไร่ที่มีรูปแปลงไม่เหมาะ อาจใช้ประโยชน์จริงได้น้อยกว่าที่ดิน 15 ไร่ที่มีสัดส่วนเหมาะสมกว่า
นี่คือเหตุผลที่ Site Planning ควรเกิดขึ้นตั้งแต่ช่วงประเมินที่ดิน
เช็กอย่างไรก่อนวางเงินมัดจำ?
แนวทางที่เหมาะสมคือทำ Technical Due Diligence ก่อน Commit การลงทุน
ควรตรวจอย่างน้อยเรื่องเอกสารสิทธิ์และภาระผูกพัน ผังเมืองและการใช้ประโยชน์ที่ดิน ประเภทกิจการโรงงาน กฎหมายควบคุมอาคาร ความต้องการด้านสิ่งแวดล้อม ทางเข้าออก ระบบสาธารณูปโภค สภาพดิน ระดับน้ำ และ Preliminary Site Layout
ในกระบวนการขออนุญาตก่อสร้าง เจ้าพนักงานท้องถิ่นเองก็มีขั้นตอนตรวจการใช้ประโยชน์ที่ดินตามกฎหมายผังเมืองและกฎหมายอื่นที่เกี่ยวข้องก่อนพิจารณาแบบ
การตรวจตั้งแต่ก่อนซื้อจึงลดความเสี่ยงได้ดีกว่าการรอให้ปัญหาปรากฏตอนยื่นแบบ
“พื้นที่สร้างโรงงานได้” กับ “พื้นที่เหมาะสร้างโรงงาน” ไม่เหมือนกัน
นี่คือประเด็นที่สำคัญที่สุดของการเลือกที่ดิน
บางพื้นที่อาจไม่ติดข้อห้ามสำคัญ แต่ระบบ Logistics ไม่ดี Utility ไม่เพียงพอ Expansion ไม่ได้ หรืออยู่ไกล Supply Chain
อีกพื้นที่หนึ่งอาจมีราคาสูงกว่า แต่ใกล้นิคม ใกล้ลูกค้า มีไฟฟ้าพร้อม ถนนเหมาะสม และขยายโรงงานได้อีกหลาย Phase
สำหรับธุรกิจที่จะใช้โรงงาน 20–30 ปี ความแตกต่างของราคาที่ดินในวันซื้ออาจมีความสำคัญน้อยกว่าประสิทธิภาพในการดำเนินงานตลอดอายุโครงการ
ให้ทีมออกแบบเข้ามาก่อนซื้อที่ดิน
บริษัท สตีลเฟรม บิลดิ้ง จำกัด ให้บริการออกแบบและก่อสร้างโรงงาน คลังสินค้า และอาคารอุตสาหกรรมระบบ PEB โดยมอง Site Planning ร่วมกับการใช้งานอาคารและแผนการขยายในอนาคต
การนำทีมวิศวกรรมเข้ามาประเมินพื้นที่ตั้งแต่ต้นช่วยให้เจ้าของโครงการมองเห็นมากกว่าคำถามว่า “สร้างได้ไหม”
แต่สามารถตอบต่อได้ว่า
“ถ้าสร้างแล้ว โรงงานจะใช้งานได้ดีหรือไม่?”
“รถบรรทุกเดินอย่างไร?”
“ขยายตรงไหน?”
“เครื่องจักรวางได้หรือไม่?”
และ “ต้นทุนพัฒนาที่ดินจริงเป็นเท่าไร?”
นี่คือข้อมูลที่ควรรู้ก่อนตัดสินใจลงทุนหลายสิบหรือหลายร้อยล้านบาท
คำถามที่พบบ่อย
พื้นที่สีม่วงสร้างโรงงานได้ทุกประเภทหรือไม่?
ไม่ควรสรุปเช่นนั้น ต้องตรวจข้อกำหนดของผังเมืองฉบับที่ใช้บังคับและประเภทกิจการจริง
ตรวจสีที่ดินได้จากที่ไหน?
สามารถเริ่มจากระบบตรวจสอบการใช้ประโยชน์ที่ดินของกรมโยธาธิการและผังเมือง และสำหรับการลงทุนจริงควรขอข้อมูลหรือหนังสือตรวจสอบจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง
มีโรงงานข้าง ๆ แปลว่าที่ดินเราสร้างโรงงานได้หรือไม่?
ไม่สามารถสรุปได้ เพราะประเภทโรงงาน ขนาด วันที่ได้รับอนุญาต และข้อกำหนดของแต่ละแปลงอาจแตกต่างกัน
ควรซื้อที่ก่อนหรือออกแบบก่อน?
ไม่จำเป็นต้องทำ Detailed Design ก่อนซื้อ แต่ควรมี Preliminary Site Plan และ Regulatory Due Diligence ก่อนตัดสินใจซื้อ
หากกำลังวางแผนขยายกำลังผลิตหรือก่อสร้างคลังสินค้าแห่งใหม่ การพูดคุยกับทีมวิศวกรตั้งแต่ช่วงศึกษาความเป็นไปได้จะช่วยให้เห็นทางเลือกด้านโครงสร้างและงบประมาณที่ชัดเจนขึ้น ดูรายละเอียดบริการและแนวทางการทำงานเพิ่มเติมได้ที่ https://steelframebuilt.com/
─────────────────────────────
บริษัท สตีลเฟรม บิลดิ้ง จำกัด — ผู้เชี่ยวชาญด้านการออกแบบและก่อสร้าง
อาคารโรงงาน คลังสินค้า และอาคารอุตสาหกรรม ด้วยระบบโครงสร้างเหล็กสำเร็จรูป (PEB)
บริการของเรา
ออกแบบสถาปัตยกรรมและวิศวกรรมโครงสร้าง (Built to Suit)
ยื่นขออนุญาตก่อสร้างครบทุกขั้นตอน
บริหารและควบคุมงานก่อสร้างโดยทีมวิศวกร
รับงานโรงงานผลิตอาหารที่ต้องผ่านมาตรฐาน GMP / HACCP
ส่งมอบงานตรงเวลา ตรงงบประมาณ
สนใจสอบถามบริการสร้างโรงงาน สร้างโกดังเพิ่มเติม ติดต่อ Steelframebuilt ได้เลย!
#Steelframebuilt #สร้างโรงงาน #สร้างโกดัง #โรงงาน #โกดัง #รับสร้างโรงงาน #รับสร้างโกดัง #บริษัทรับสร้างโรงงาน
ช่องทางการติดต่อ
- โทร:
สำนักงาน : 0-2744-7354
ฝ่ายขาย : 083-782-6541
ฝ่ายจัดซื้อ : 081-321-7763 - เว็บไซต์: https://steelframebuilt.com/
- อีเมล: info@steelframebuilt.com
- Line: @steelframe
