ที่ดินกี่ไร่ถึงจะสร้างโรงงานได้: คำนวณให้แม่นก่อนซื้อที่

นี่คือหนึ่งในคำถามที่ผมได้รับบ่อยที่สุดก่อนลูกค้าจะเริ่มโครงการ “ผมมีที่ 5 ไร่ สร้างโรงงานได้ไหม?” คำตอบไม่ใช่แค่ “ได้หรือไม่ได้” แต่ขึ้นอยู่กับกฎหมายผังเมือง อัตราส่วนพื้นที่ก่อสร้าง และข้อกำหนดระยะร่น

บทความนี้จะอธิบายวิธีคำนวณขนาดที่ดินที่ต้องการ พร้อมกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เพื่อให้คุณประเมินได้ว่าที่ดินที่มีอยู่เพียงพอหรือต้องซื้อเพิ่ม ก่อนที่จะเสียเวลาและงบประมาณออกแบบ

ข้อกำหนดพื้นฐานที่กำหนดขนาดที่ดิน

1. BCR (Building Coverage Ratio) — อัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อที่ดิน

BCR กำหนดว่าสามารถสร้างอาคารครอบพื้นที่ได้กี่เปอร์เซ็นต์ของที่ดินทั้งหมด

• พื้นที่อุตสาหกรรม (สีม่วง): BCR สูงสุด 70%

• พื้นที่ชนบท (สีเขียว): BCR สูงสุด 30-50%

• พื้นที่พาณิชยกรรม (สีแดง): BCR สูงสุด 80-90%

ตัวอย่าง: ที่ดิน 5 ไร่ (8,000 ตร.ม.) ในเขตอุตสาหกรรม BCR 70% = สร้างอาคารได้สูงสุด 5,600 ตร.ม.

2. FAR (Floor Area Ratio) — อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อที่ดิน

FAR กำหนดพื้นที่อาคารรวมทุกชั้นหารด้วยพื้นที่ที่ดิน สำคัญสำหรับอาคารหลายชั้น

• พื้นที่อุตสาหกรรม: FAR โดยทั่วไป 2.0-3.0

• พื้นที่ชนบท: FAR โดยทั่วไป 0.5-1.0

ตัวอย่าง: ที่ดิน 5 ไร่ (8,000 ตร.ม.) FAR = 2.0 → พื้นที่อาคารรวมสูงสุด = 16,000 ตร.ม.

สำหรับโรงงานชั้นเดียว FAR มักไม่ใช่ปัจจัยจำกัด แต่ BCR มักสำคัญกว่า

3. Setback — ระยะร่นจากขอบที่ดิน

ข้อกำหนดระยะร่นบังคับให้ต้องเว้นระยะระหว่างอาคารกับขอบที่ดิน ทำให้พื้นที่ก่อสร้างจริงน้อยกว่าพื้นที่ที่ดิน

ด้าน	ระยะร่นทั่วไป	ริมถนนสาธารณะ	หมายเหตุ
ด้านหน้า (ติดถนน)	6 เมตร	12 เมตร (ถนน>10m)	ตามกฎกระทรวง
ด้านข้างซ้าย-ขวา	3 เมตร	6 เมตร (ถนน>6m)	อาจเพิ่มตามผังเมือง
ด้านหลัง	3 เมตร	3 เมตร	ขั้นต่ำ
ถ้าติดที่พักอาศัย	10-20 เมตร	10-20 เมตร	ตามประเภทโรงงาน

สูตรคำนวณที่ดินที่ต้องการ

🧮 คำนวณพื้นที่ที่ดินขั้นต่ำ พื้นที่ที่ดิน (ตร.ม.) = พื้นที่โรงงาน (ตร.ม.) ÷ BCR + พื้นที่ Setback + พื้นที่ถนนภายใน + พื้นที่จอดรถ ตัวอย่าง: โรงงาน 3,000 ตร.ม. BCR 70% → ต้องการที่ดินอย่างน้อย 3,000÷0.7 = 4,285 ตร.ม. (ยังไม่รวม Setback และลานจอดรถ)

ตัวอย่างการคำนวณจริง: โรงงาน 3,000 ตร.ม.

รายการ	ขั้นต่ำ	แนะนำ
พื้นที่โรงงาน	3,000 ตร.ม.	3,000 ตร.ม.
พื้นที่ Setback รอบด้าน	~900 ตร.ม.	~1,200 ตร.ม.
ถนนภายใน (6m width)	~600 ตร.ม.	~800 ตร.ม.
ลานจอดรถ (10 คัน)	~300 ตร.ม.	~500 ตร.ม.
พื้นที่สีเขียว/Landscape	~200 ตร.ม.	~500 ตร.ม.
รวมที่ดินที่ต้องการ	~5,000 ตร.ม. (~3.1 ไร่)	~6,000 ตร.ม. (~3.75 ไร่)
แนะนำซื้อที่ดิน	4 ไร่ (มี Buffer)	5 ไร่ (รองรับขยาย)

ตารางขนาดที่ดินตามขนาดโรงงาน

ขนาดโรงงาน	ที่ดินขั้นต่ำ	ที่ดินแนะนำ	หมายเหตุ
500 ตร.ม.	1 ไร่ (1,600 ตร.ม.)	1.5 ไร่	โรงงาน SME ขนาดเล็ก
1,000 ตร.ม.	1.5 ไร่	2 ไร่	โรงงาน SME ขนาดกลาง
2,000 ตร.ม.	2.5 ไร่	3.5 ไร่	โรงงานระดับกลาง
3,000 ตร.ม.	3 ไร่	5 ไร่	โรงงานขนาดมาตรฐาน
5,000 ตร.ม.	5 ไร่	8 ไร่	โรงงานขนาดใหญ่
10,000 ตร.ม.	9 ไร่	15 ไร่	โรงงานอุตสาหกรรม
20,000 ตร.ม.	18 ไร่	30 ไร่	Logistics Hub

หมายเหตุ: ตารางนี้คำนวณจากโรงงานชั้นเดียว BCR 70% พร้อมลานจอดรถ ถนนภายใน และ Setback มาตรฐาน ในพื้นที่อุตสาหกรรมทั่วไป

ปัจจัยพิเศษที่ต้องพิจารณาเพิ่มเติม

1. ถนนเข้าที่ดิน

รถบรรทุก 6-10 ล้อ ต้องการถนนกว้างอย่างน้อย 6 เมตร รถ 18 ล้อหรือ Trailer ต้องการ 8-10 เมตร หากถนนสาธารณะหน้าที่ดินแคบ อาจต้องซื้อที่ดินเพิ่มเพื่อขยายทางเข้า

2. ระบบสาธารณูปโภค

• ระบบไฟฟ้า: ตรวจสอบว่ามีไฟฟ้าแรงดันสูง 3 เฟส 380V เข้าถึงได้

• ระบบน้ำประปา: ตรวจสอบแรงดันและขนาดท่อ

• ระบบบำบัดน้ำเสีย: ต้องมีพื้นที่เพียงพอสำหรับบ่อบำบัด

• ระบบน้ำดับเพลิง: ต้องการพื้นที่ถังเก็บน้ำและสระน้ำสำรอง

3. การขยายโรงงานในอนาคต

หลักการสำคัญ: ควรซื้อที่ดินเผื่อขยายอีก 50-100% ของพื้นที่โรงงานปัจจุบัน เพราะการซื้อที่ดินเพิ่มในภายหลังมักยากและราคาสูงขึ้น โดยเฉพาะที่ดินติดกับโรงงานที่สร้างแล้ว

4. ข้อกำหนดพิเศษในนิคมอุตสาหกรรม

หากต้องการตั้งโรงงานในนิคมอุตสาหกรรม อาจมีข้อกำหนดพื้นที่ขั้นต่ำที่แตกต่างกัน

• นิคมอุตสาหกรรม กนอ. ทั่วไป: ขั้นต่ำ 1 ไร่ ขึ้นไป

• เขต EEC บางแห่ง: ขั้นต่ำ 5 ไร่ สำหรับอุตสาหกรรมเป้าหมาย

• SEZ ชายแดน: ขั้นต่ำแตกต่างกันตามพื้นที่

เมื่อที่ดินไม่เพียงพอ: ทางเลือกอื่น

หากที่ดินที่มีอยู่ไม่เพียงพอ มีทางเลือกดังนี้

• สร้างอาคารหลายชั้น: เพิ่มพื้นที่โดยสร้างขึ้นไป แต่ต้นทุนสูงกว่า

• ใช้ระบบ Mezzanine: เพิ่มพื้นที่ชั้นลอยภายในโรงงานชั้นเดียว

• เช่าที่ดินข้างเคียง: สำหรับพื้นที่จอดรถหรือลานวาง

• นิคมอุตสาหกรรมให้เช่า: พื้นที่พร้อมสาธารณูปโภค ไม่ต้องซื้อที่ดิน

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

❓ ที่ดิน 1 ไร่ สร้างโรงงานได้ขนาดเท่าไหร่? ที่ดิน 1 ไร่ (1,600 ตร.ม.) ในเขตอุตสาหกรรม BCR 70% ทฤษฎีสร้างได้ 1,120 ตร.ม. แต่เมื่อหักระยะร่น ถนนภายใน และลานจอดรถแล้ว โรงงานจริงที่สร้างได้ประมาณ 400-600 ตร.ม. เหมาะสำหรับโรงงาน SME ขนาดเล็ก

❓ ต้องการโรงงาน 2,000 ตร.ม. ต้องซื้อที่ดินกี่ไร่? โดยทั่วไปต้องการที่ดินประมาณ 3-4 ไร่ (4,800-6,400 ตร.ม.) หากต้องการเผื่อขยายในอนาคตอีก 50% ควรซื้อที่ดิน 5-6 ไร่ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับรูปร่างที่ดินและข้อกำหนดผังเมืองในพื้นที่นั้น

❓ ที่ดินแคบยาว เหมาะสำหรับสร้างโรงงานไหม? ขึ้นอยู่กับอัตราส่วนกว้าง:ยาว ที่ดินที่มีความกว้างน้อยกว่า 20 เมตรจะทำให้สร้างโรงงาน Clear Span ได้ลำบาก เพราะต้องเผื่อ Setback ข้างละ 3-6 เมตร โดยทั่วไปที่ดินที่เหมาะสมควรกว้างอย่างน้อย 30-40 เมตร

❓ ที่ดินในเขตสีเขียว (เกษตร) สร้างโรงงานได้ไหม? โดยทั่วไปไม่สามารถสร้างโรงงานอุตสาหกรรมในเขตสีเขียว (พื้นที่เกษตรกรรม) ได้ ยกเว้นโรงงานแปรรูปผลผลิตเกษตรบางประเภทที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับที่ดิน ต้องตรวจสอบผังเมืองรวมและกฎกระทรวงในพื้นที่นั้นๆ ก่อนทุกครั้ง

❓ BCR และ FAR ดูได้จากที่ไหน? ดูได้จากผังเมืองรวมของจังหวัดหรือพื้นที่นั้น ซึ่งประกาศในราชกิจจานุเบกษา หรือตรวจสอบที่สำนักผังเมืองจังหวัด กรมโยธาธิการและผังเมือง (www.dpt.go.th) หรือ องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นในพื้นที่

สรุป: ซื้อที่ดินอย่างไรให้พอสร้างโรงงาน

หลักการง่ายๆ ที่ผมแนะนำลูกค้าเสมอ: ซื้อที่ดินให้มากกว่าที่ต้องการอย่างน้อย 50% เพื่อรองรับการขยายโรงงานในอนาคต พื้นที่จอดรถที่เพียงพอ และระยะร่นที่กฎหมายกำหนด

ก่อนซื้อที่ดิน ควรตรวจสอบ 3 สิ่งเสมอ: (1) ผังเมืองรวมว่าโซนสีอนุญาตสร้างโรงงาน (2) BCR และ FAR ว่าสร้างได้พื้นที่เท่าไหร่ (3) ระยะร่นและข้อกำหนดพิเศษในพื้นที่นั้น

─────────────────────────────

บริษัท สตีลเฟรม บิลดิ้ง จำกัด — ผู้เชี่ยวชาญด้านการออกแบบและก่อสร้าง

อาคารโรงงาน คลังสินค้า และอาคารอุตสาหกรรม ด้วยระบบโครงสร้างเหล็กสำเร็จรูป (PEB)

บริการของเรา

ออกแบบสถาปัตยกรรมและวิศวกรรมโครงสร้าง (Built to Suit)

ยื่นขออนุญาตก่อสร้างครบทุกขั้นตอน

บริหารและควบคุมงานก่อสร้างโดยทีมวิศวกร

รับงานโรงงานผลิตอาหารที่ต้องผ่านมาตรฐาน GMP / HACCP

ส่งมอบงานตรงเวลา ตรงงบประมาณ

สนใจสอบถามบริการสร้างโรงงาน สร้างโกดังเพิ่มเติม ติดต่อ Steelframebuilt ได้เลย!

#Steelframebuilt #สร้างโรงงาน #สร้างโกดัง #โรงงาน #โกดัง #รับสร้างโรงงาน #รับสร้างโกดัง #บริษัทรับสร้างโรงงาน

ช่องทางการติดต่อ

• โทร:
  สำนักงาน : 0-2744-7354
  ฝ่ายขาย : 083-782-6541
  ฝ่ายจัดซื้อ : 081-321-7763
• เว็บไซต์: https://steelframebuilt.com/
• อีเมล: info@steelframebuilt.com
• Line: @steelframe